Muitos produtores rurais e empresas do setor acreditam que a permuta de imóveis — a famosa “troca” de áreas — é uma operação tributariamente neutra. No entanto, ao registrar a escritura, é comum se depararem com a cobrança de ITBI em dobro: uma para cada imóvel permutado.
Mas será que essa cobrança é sempre legítima?
O conflito: Valor de Negócio vs. Valor de Pauta
O grande gargalo nas operações imobiliárias do agro não é apenas a incidência do imposto, mas a base de cálculo. Frequentemente, as Prefeituras ignoram o valor real da operação e aplicam o ITBI sobre “Valores de Referência” ou “Pautas Fiscais” que estão muito acima do valor de mercado da terra nua.
Pontos de atenção para o Produtor e para a Empresa:
- Bitributação disfarçada: Em uma permuta sem torna (sem pagamento em dinheiro complementar), a base de cálculo deve ser rigorosamente analisada para evitar que o imposto inviabilize a viabilidade econômica da troca.
- O entendimento dos Tribunais: O STJ já consolidou o entendimento (Tema 1.113) de que o ITBI deve incidir sobre o valor da transação declarada pelo contribuinte, e não sobre valores tabelados arbitrariamente pelo município.
- Segurança na Escritura: A forma como a cláusula de permuta é redigida pode ser a diferença entre um registro tranquilo e uma autuação fiscal desnecessária.
Por que revisar essa cobrança?
Para grandes áreas rurais, a diferença entre o valor de pauta da Prefeitura e o valor real do negócio pode representar uma economia de milhares de reais. O planejamento tributário na permuta não é “sonegação”, mas sim o exercício do direito de pagar apenas o que a lei estritamente exige.
Se o seu município exige o pagamento do ITBI com base em um valor de referência superior ao valor real da sua permuta, saiba que essa prática é questionável judicialmente, permitindo tanto a redução do valor antes do pagamento quanto a recuperação do que foi pago a maior nos últimos cinco anos.
27/02/2026
Artigo por Aline Eurídice Guilarducci Lima – Advogada Especialista em D. Tributário Empresarial.
