O sistema tributário brasileiro é notoriamente complexo, e para os setores de construção civil e incorporação imobiliária, essa complexidade atinge níveis ainda mais desafiadores. Cada etapa de um empreendimento, desde a aquisição do terreno até a venda da última unidade, é permeada por uma teia de impostos federais, estaduais e municipais. Por trás dessa complexidade, no entanto, existem nuances e regras específicas que podem representar tanto grandes armadilhas financeiras quanto oportunidades significativas de economia fiscal. O objetivo deste artigo é revelar alguns dos pontos mais surpreendentes e contraintuitivos da tributação no setor, transformando conhecimento técnico em insights.de otimizar sua carga tributária, mas se você pode se dar ao luxo de não o fazer.
- Construção é serviço, Incorporação não é: a diferença que define o imposto.
A distinção fundamental que muitos empresários negligenciam é a diferença conceitual entre construção e incorporação aos olhos da legislação tributária.
A construção civil é legalmente classificada como uma prestação de serviço, conforme estabelecido na lista anexa à Lei Complementar 116/2003. Como serviço, sua principal tributação municipal é o ISS (Imposto Sobre Serviços).
Em contraste, a incorporação imobiliária — definida como a atividade de promover e realizar a construção para vender frações de um terreno vinculadas a unidades futuras — não é classificada como serviço. Por não constar na lista da LC 116/2003, não há incidência de ISS sobre a atividade principal de incorporação.
Esta distinção não é mera semântica; é a fundação de toda a sua estrutura de custos e planejamento tributário. Negligenciá-la significa começar um empreendimento com o pé esquerdo, potencialmente pagando ISS sobre receitas que não deveriam ser tributadas por este imposto.
- O seu contrato de empreitada pode quadruplicar seu Imposto de Renda.
Para empresas de construção civil optantes pelo regime de Lucro Presumido, uma única cláusula em um contrato de empreitada pode ter um impacto devastador na apuração do Imposto de Renda de Pessoa Jurídica (IRPJ).
A verdadeira armadilha está na forma como o contrato é redigido, pois a alíquota base para o cálculo pode variar de 8% a 32%.
A regra, esclarecida pela Solução de Consulta nº 119, de 26 de março de 2019, é a seguinte:
A presunção de lucro é de 8% sobre a receita bruta quando o contrato é de empreitada na modalidade total. Isso significa que a construtora fornece todos os materiais indispensáveis para a execução da obra.
A presunção de lucro sobe para 32% quando o contrato é de empreitada parcial (com fornecimento de apenas parte do material) ou envolve exclusivamente o fornecimento de mão-de-obra.
Essa diferença de 400% na base de cálculo do imposto evidencia como a redação contratual é crítica.
A falta de assessoria jurídica e contábil especializada na elaboração desses documentos pode levar a um prejuízo fiscal gigantesco, comprometendo a margem de lucro de todo o projeto.
- Permuta não gera receita: a surpreendente decisão do STJ.
É comum no mercado imobiliário a realização de permutas, onde um terreno é trocado por unidades a serem construídas no local, por exemplo. Intuitivamente, muitos tratariam essa operação como uma venda, sujeita à tributação sobre a renda. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou um entendimento diferente e muito vantajoso para o setor.
Para fins tributários, o contrato de troca ou permuta de imóveis não é equiparado a um contrato de compra e venda. O raciocínio é que a simples troca de ativos não gera “receita, faturamento ou lucro” no momento da transação, que são os fatos geradores para a cobrança de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.
A tributação sobre o ganho de capital ocorrerá apenas quando a unidade recebida na permuta for efetivamente vendida a um terceiro. Essa posição do STJ é clara:
(…) o entendimento deste sodalício se encontra no sentido de que o contrato de troca ou permuta não deverá ser equiparado na esfera tributária ao contrato de compra e venda, pois não haverá auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca. Sobre o assunto, destaca-se o seguinte precedente, in verbis: REsp n. 1.733.560/SC (…) (Aglnt no REsp 1796877/SC, Rel. Ministro Francisco Falcão, segunda turma, julgado em 05/12/2019)
- Você não precisa pagar ISS sobre materiais e subempreitadas.
Aqui está um detalhe que muitos gestores deixam passar: uma das oportunidades mais diretas de economia fiscal para construtoras é a possibilidade de deduzir da base de cálculo do ISS não apenas o valor dos materiais empregados na obra, mas também os custos com subempreitadas. Muitas empresas, por desconhecimento, pagam o imposto sobre o valor total da nota fiscal, o que é incorreto.
Essa permissão é um direito validado pela jurisprudência pacificada. O Supremo Tribunal Federal (STF), no julgamento do RE 603.497/RS, confirmou que o Art. 9º do Decreto-Lei 406/68, que autoriza essa dedução, foi recepcionado pela Constituição Federal.
Portanto, é legal e consolidado que o ISS deve incidir apenas sobre o preço do serviço, excluindo-se o custo dos materiais e das subempreitadas. Implementar um controle rigoroso sobre esses custos não é apenas uma boa prática contábil, é uma ferramenta de geração de caixa.
Para uma obra com 50% do custo em materiais, por exemplo, essa dedução pode cortar a conta de ISS pela metade, um valor que impacta diretamente a viabilidade do projeto.
- O Regime Especial de 4% vale para imóveis vendidos depois de prontos? A lei mudou o jogo.
O Regime Especial de Tributação (RET) é um dos maiores benefícios fiscais para incorporadoras, unificando IRPJ, CSLL, PIS e COFINS em uma alíquota única de 4% (ou 1% para projetos do Minha Casa, Minha Vida) sobre a receita mensal. Por anos, no entanto, uma grande controvérsia gerava insegurança jurídica: o RET se aplicaria às unidades vendidas após a conclusão da obra?
A Receita Federal emitiu entendimentos conflitantes sobre o tema, deixando os empresários em um limbo. Felizmente, a Lei nº 13.970, de 2019, colocou um ponto final na discussão ao incluir o Art. 11-A na Lei 10.931/2004.
O texto é claro ao afirmar que o regime especial se aplica “até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação (…), independentemente da data de sua comercialização”.
Essa mudança legislativa trouxe a segurança jurídica necessária, garantindo o benefício fiscal para todo o empreendimento e impactando diretamente a viabilidade e o fluxo de caixa de projetos de longo prazo.
Navegando com Inteligência
A linha entre lucro e prejuízo no mercado imobiliário é muitas vezes traçada não no canteiro de obras, mas nos contratos e declarações fiscais. As regras existem para todos, mas as oportunidades pertencem àqueles que as conhecem. A pergunta final não é se você pode otimizar sua carga tributária, mas se você pode se dar ao luxo de não o fazer.
05/12/2025
Artigo por Aline Eurídice Guilarducci Lima – Advogada Especialista em D. Tributário Empresarial.
