A aprovação da reforma tributária é um marco significativo na política fiscal brasileira, com potencial para remodelar profundamente o cenário econômico.
O setor imobiliário, em particular, está na linha de frente dessas mudanças, enfrentando uma nova realidade de custos e tributação.
A forma como as empresas e consumidores se adaptarão a essas mudanças será crucial para determinar o sucesso ou fracasso da reforma.
PRINCIPAIS ALTERAÇÕES PROPOSTAS
1. Aumento da alíquota de impostos 📈
Imposto sobre empresas que vendem imóveis: a proposta de reforma tributária prevê aumentos nas alíquotas de impostos que afetam diretamente o mercado imobiliário. Esta estrutura tributária, já considerada onerosa pelos empresários do setor, está prestes a ser alterada de maneira significativa.
Nova alíquota: Com as novas regras, o setor imobiliário terá um desconto de 40% sobre o IVA total, resultando em uma alíquota média de 15,9% sobre o lucro das transações de imóveis novos.
Quando combinado com o ITBI, a taxa final pode alcançar 18,9%. Essa mudança representa um aumento substancial na carga tributária, que deverá ser cuidadosamente analisado por investidores e empresários do setor para determinar seu impacto nos negócios e nos preços finais dos imóveis.
2. Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) 💡
Unificação de tributos: Uma das mudanças mais significativas propostas pela reforma tributária é a introdução do Imposto sobre Valor Adicionado (IVA), que substituirá cinco tributos existentes: ICMS, ISS, IPI, PIS e COFINS. Em seu lugar, serão criados três impostos: Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto Seletivo (IS).
Essa unificação tem como objetivo simplificar o sistema tributário e aumentar a eficiência na arrecadação de impostos.
Trava de alíquota: a alíquota do novo IVA não poderá ultrapassar 26,5%, o que representa uma tentativa de limitar o impacto fiscal sobre as empresas e consumidores.
No entanto, essa limitação ainda é vista com preocupação, uma vez que a alíquota de 26,5% é considerada alta, especialmente em comparação com outros países que adotam o IVA.
Tributação progressiva: a proposta de reforma tributária também introduz o conceito de tributação progressiva, que visa garantir que contribuintes com maior capacidade contributiva paguem mais impostos, enquanto os de menor capacidade sejam menos onerados.
Este princípio está sendo aplicado de forma a tentar equilibrar a carga tributária e promover uma maior justiça fiscal.
3. Critérios para a incidência do IVA 🏠💼
A reforma define que uma pessoa física será considerada contribuinte do IVA nos seguintes casos:
- Venda de mais de três imóveis no ano anterior, adquiridos há menos de cinco anos;
- Venda de mais de um imóvel no ano anterior, construído pelo próprio contribuinte nos últimos cinco anos;
- Aluguel de mais de três imóveis distintos, com receita anual superior a R$ 240 mil.
Benefícios fiscais para o setor 💰
- Aumento do redutor social do aluguel, de R$ 400 para R$ 600, reduzindo custos para locações populares.
- Redução de alíquotas: 70% para locação de imóveis e 50% para outras operações imobiliárias.
- Tributação de corretagem de imóveis, com incidência no pagamento do serviço de intermediação.
REAÇÃO DO SETOR IMOBILIÁRIO COM A REFORMA TRIBUTÁRIA
Os líderes de entidades do setor imobiliário se manifestaram contra a proposta, destacando que o aumento da carga tributária pode gerar um aumento de custos que será repassado ao consumidor final.
De acordo com uma reportagem do Broadcast, a simulação feita pelos empresários indica que a carga tributária sobre os imóveis será progressiva:
1. Para um imóvel de até R$ 240 mil, a tributação passaria de 6,41% para 7,4%.
2. Para um imóvel de R$ 500 mil, o aumento seria de 8% para 10,6%.
3. Para imóveis de R$ 1 milhão, a carga tributária iria de 8,11% para 12%.
4. Para imóveis de R$ 2 milhões, de 8% para 12,3%.
Além disso, a simulação aponta uma alta de 226% da carga tributária para loteamentos e um aumento em torno de 11% na locação de imóveis.
Para evitar um impacto negativo significativo, entidades do mercado imobiliário sugerem ajustes na proposta de reforma tributária.
Conforme matéria do Estadão, Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), defendeu:
“Para manter a carga tributária atual sobre operações de bens imóveis, seria necessário elevar o redutor de ajuste para 60%, garantindo a manutenção da carga atual, evitando aumentos significativos nos custos e assegurando a competitividade do mercado imobiliário”.
PERPECTIVAS DO GOVERNO: REFORMA TRIBUTÁRIA NO MERCADO IMOBILIÁRIO
Para o Ministério da Fazenda a reforma não aumentará os impostos sobre imóveis e enfatiza que os imóveis populares serão menos tributados que os de alto padrão.
Ponto principal do governo:
- O imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno.
- Haverá um redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributado, reduzindo o custo dos imóveis populares.
- A alíquota do imposto incidente sobre esse valor será reduzida em 40%, correspondendo a cerca de 15,9%.
- Do valor do imposto calculado será deduzido o montante de todo o imposto pago na aquisição de material de construção e serviços pela incorporadora.
Estimativas do governo:
- Imóveis populares: Desconto de cerca de 3,5% no custo de um imóvel popular novo (valor de R$ 200 mil).
- Imóveis de alto padrão: Aumento de cerca de 3,5% no custo de um imóvel novo de alto padrão (valor de R$ 2 milhões).
IMPACTOS NA POPULAÇÃO
Apesar das garantias do governo, especialistas alertam que os consumidores finais, inclusive os que compram imóveis para moradia, poderão arcar com os custos adicionais.
Em uma entrevista ao Estadão, Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, expressou preocupações sobre o impacto das novas medidas no mercado de aluguel.
Ele mencionou que há uma expectativa de aumento, em média, de 5% a 10% no aluguel. Como consequência, ele indica que menos famílias vão acessar o aluguel porque vai ser necessário ter uma renda maior.
Esse aumento nos custos pode limitar o acesso à moradia, afetando principalmente as famílias de baixa e média renda.
CONCLUSÃO
Enquanto o governo argumenta que as medidas são necessárias para simplificar o sistema tributário e promover uma distribuição mais justa da carga fiscal, o setor imobiliário e outros segmentos econômicos expressam preocupações legítimas sobre o impacto dessas mudanças.
A Reforma Tributária impactará tanto os consumidores quanto empresas e há vários pontos que necessitarão de regulamentação por leis complementares, decretos e normativas para sua aplicabilidade
Nesse cenário imprevisível, criar o futuro é a única alternativa.
O acompanhamento de um profissional especializado, para preparar e diminuir possíveis riscos e impactos negativos, continua imprescindível.
Referências: 1. https://imoveis.estadao.com.br/noticias/entenda-comoareforma-tributaria-impactaomercado imobilia…. https://domeconsultoria.com.br/reforma-tributaria; https://www.planalto.gov.br/ccivil_03 /constituição/emendas/emc/emc132.htm
Artigo por: Aline Eurídice
